6月14日晚間，遠(yuǎn)洋服務(wù)(06677.HK)發(fā)布公告與遠(yuǎn)洋集團(tuán)訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)總協(xié)議。據(jù)此，遠(yuǎn)洋服務(wù)將為遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司的商寫物業(yè)(包括購(gòu)物商場(chǎng)及寫字樓)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)宣布，將搭建商業(yè)資管團(tuán)隊(duì)，并成立商業(yè)資管平臺(tái)，全面承接遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有的商場(chǎng)、寫字樓的管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，并以輕資產(chǎn)模式外拓輸出商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

中金發(fā)布研究報(bào)告大幅調(diào)升公司目標(biāo)價(jià)，反映投資機(jī)構(gòu)對(duì)該事件帶給公司業(yè)務(wù)發(fā)展以及業(yè)績(jī)潛力的樂觀預(yù)期。

那么，該如何看待此次遠(yuǎn)洋服務(wù)這次商寫資管業(yè)務(wù)的注入?

1· 開展商寫資管業(yè)務(wù)，業(yè)績(jī)迎來重要增量

首先不難判斷的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)此次引入商業(yè)資管業(yè)務(wù)背后離不開其對(duì)商寫物業(yè)管理市場(chǎng)的高度看好。要知道，國(guó)內(nèi)商寫物業(yè)管理市場(chǎng)在管理規(guī)模擴(kuò)張、管理能力深化都存在很大的空間，且行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局十分分散，屬于藍(lán)海市場(chǎng)。另外商寫業(yè)務(wù)相較于住宅業(yè)務(wù)，具有盈利能力更強(qiáng)、成長(zhǎng)性更佳、收繳和提價(jià)難度低等優(yōu)點(diǎn)，是一條不折不扣的優(yōu)質(zhì)賽道。

同時(shí)注意到，作為商寫物業(yè)管理服務(wù)的進(jìn)階延伸商寫資管業(yè)務(wù)，更強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理的一體化，其對(duì)于提升客戶黏性，實(shí)現(xiàn)跨業(yè)態(tài)協(xié)同效益，為物管企業(yè)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都將大有裨益。而目前資本市場(chǎng)對(duì)具有“商管+物管”混業(yè)模式的企業(yè)往往更為青睞，這背后的邏輯也在于這些輕資產(chǎn)平臺(tái)下的業(yè)務(wù)更容易形成整合能力，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)協(xié)同，釋放綜合生態(tài)效應(yīng)。

就遠(yuǎn)洋服務(wù)而言，其在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域具有天然的優(yōu)勢(shì)，公司在這之中浸淫已久，其擁有豐富的高端地標(biāo)寫字樓和商業(yè)綜合體管理經(jīng)驗(yàn)，為世界五百?gòu)?qiáng)及境內(nèi)外上市公司提供高端商寫服務(wù)。截止去年年底，遠(yuǎn)洋服務(wù)商寫在管項(xiàng)目共21個(gè)，布局集中于北京、天津、杭州、成都等一線及新一線城市，而在當(dāng)年度，其商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)的物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)3.6億元，占物業(yè)管理收入的27%。

公司在中高端物業(yè)管理服務(wù)上積累豐富經(jīng)驗(yàn)，與此同時(shí)，隨著此次遠(yuǎn)洋服務(wù)整合母公司優(yōu)勢(shì)資源后，未來也將具備商業(yè)資管能力獨(dú)立去承接商寫項(xiàng)目。這不僅有助于公司在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)上形成密切的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)平臺(tái)的搭建，同時(shí)也將有望進(jìn)一步打開公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，開辟“第二成長(zhǎng)曲線”。

從中金的報(bào)告中亦能窺見遠(yuǎn)洋服務(wù)此次動(dòng)作對(duì)未來業(yè)績(jī)的提振預(yù)期。該行指出，商管業(yè)務(wù)引入后將產(chǎn)生可觀營(yíng)收增量，并令公司未來整體發(fā)展生態(tài)更具活力，其預(yù)計(jì)商管業(yè)務(wù)有望在2021年下半年為公司帶來8000萬(wàn)元-1億額外收入，凈利潤(rùn)率或在40%，2022年可帶來1.5-1.7億額外收入。為此，中金同時(shí)上調(diào)公司2021和2022年盈利10%和14%至4.5億元(同比增長(zhǎng)80%)和6.5億元(同比增長(zhǎng)45.5%)，并維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至7.7港元。

2· 母集團(tuán)輕資產(chǎn)平臺(tái)定位更加清晰，協(xié)同效應(yīng)下打開外拓潛力空間

物管企業(yè)過去長(zhǎng)時(shí)間被詬病的是受母公司“輸血”過多，往往缺乏獨(dú)立性，外拓業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)。此次遠(yuǎn)洋服務(wù)引入母公司商管業(yè)務(wù)，難免也在此背景下受到一些質(zhì)疑。

筆者認(rèn)為，從整個(gè)遠(yuǎn)洋集團(tuán)層面來看，此次其將商寫資管業(yè)務(wù)注入到遠(yuǎn)洋服務(wù)，其更多的是從戰(zhàn)略層面出發(fā)，令集團(tuán)整體的業(yè)務(wù)布局更為清晰，同時(shí)也提升了各業(yè)務(wù)板塊的透明度，令價(jià)值更為明晰，有助于提升集團(tuán)資產(chǎn)凈值。

我們知道遠(yuǎn)洋服務(wù)定位于遠(yuǎn)洋集團(tuán)的輕資產(chǎn)平臺(tái)，從上面一系列優(yōu)勢(shì)以及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)背景，也可知商寫資管與遠(yuǎn)洋服務(wù)原有的業(yè)態(tài)具有天然的聯(lián)系和協(xié)同，且潛力更具有想象空間。

因此，此次兩者的整合也將形成“1+1>2”的效應(yīng)，全面提升遠(yuǎn)洋服務(wù)在行業(yè)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。而這也將為遠(yuǎn)洋服務(wù)后續(xù)不論是資管業(yè)務(wù)還是物管業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)外拓服務(wù)輸出打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

從政策背景來看，此舉也十分貼合政策的發(fā)展方向。此前5月31日，商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等12部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》，擬在全國(guó)范圍內(nèi)開展城市一刻鐘便民生活圈試點(diǎn)。

據(jù)悉，一刻鐘便民生活圈，是以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)半徑為步行15分鐘左右的范圍內(nèi)，以滿足居民日常生活基本消費(fèi)和品質(zhì)消費(fèi)等為目標(biāo)，以多業(yè)態(tài)集聚形成的社區(qū)商圈。《意見》主要在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)方面提出因地制宜發(fā)展品質(zhì)提升類業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)發(fā)展特色餐飲、新式書店;優(yōu)化信息服務(wù)，依托智慧社區(qū)信息系統(tǒng)，構(gòu)建城市便民生活圈智慧服務(wù)平臺(tái)。

對(duì)于物管行業(yè)而言，該政策無(wú)疑進(jìn)一步為行業(yè)內(nèi)物業(yè)企業(yè)拓展服務(wù)邊界帶來了驅(qū)動(dòng)力，物管行業(yè)空間也將借此進(jìn)一步打開。

而遠(yuǎn)洋服務(wù)在傳統(tǒng)物業(yè)管理之上，進(jìn)一步打造商寫輕資產(chǎn)平臺(tái)，更有助于形成多層次，多業(yè)態(tài)服務(wù)體系，打造鏈接產(chǎn)業(yè)上下游的生態(tài)圈，以此構(gòu)建在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)壁壘和核心優(yōu)勢(shì)，賦予未來更多想象空間。

盡管受制于過去物管企業(yè)往往脫胎于地產(chǎn)開發(fā)端，其不可避免的近水樓臺(tái)先得月，獲得了母公司優(yōu)勢(shì)資源的加持，但長(zhǎng)期來看，未來整個(gè)行業(yè)仍然有巨大的市場(chǎng)空間，外拓機(jī)會(huì)潛力巨大。從物管行業(yè)整體市場(chǎng)來看，當(dāng)前無(wú)物業(yè)面積占比33%，在管面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)天花板，僅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)就有近萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)待開拓;而增量市場(chǎng)方面，增量市場(chǎng)方面，隨著人口和人均住房面積的提升，疊加城市化率的不斷上升，未來市場(chǎng)規(guī)模和增量規(guī)模不可估量，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)空間在中長(zhǎng)期還將有巨大的拓展機(jī)會(huì)。而要在這黃金賽道中有所作為的企業(yè)必然要考驗(yàn)其整體的綜合實(shí)力以及品牌力，遠(yuǎn)洋服務(wù)在母集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資源加持之下先做強(qiáng)，后做大，路徑也十分清晰。

3· 品牌力優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模擴(kuò)張持續(xù)加速

物業(yè)公司的品牌力一度被認(rèn)為是最重要的護(hù)城河。與傳統(tǒng)的消費(fèi)公司一樣，物管公司面對(duì)的客戶主要是終端客戶，因此品牌能否深入人心是企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。同時(shí)，品牌力也是公司具有較強(qiáng)定價(jià)能力的關(guān)鍵?？蛻魸M意度、收繳率和續(xù)約率、增值服務(wù)等方面都是衡量企業(yè)品牌力的重要因素。

遠(yuǎn)洋服務(wù)長(zhǎng)期聚焦一二線中高端物業(yè)項(xiàng)目，以2019年數(shù)據(jù)來看，公司客戶滿意度達(dá)到86%，遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均73%的水平，收繳率達(dá)到93.9%，續(xù)約率也維持在97.4%?？梢娺h(yuǎn)洋服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量早已得到業(yè)主認(rèn)可。而公司在商寫物業(yè)的管理費(fèi)平均單價(jià)在2020年達(dá)到17.6元，在行業(yè)中處于高位水平，這也充分反映公司優(yōu)異的品牌力及服務(wù)水準(zhǔn)帶來的市場(chǎng)溢價(jià)能力。

基于品牌優(yōu)勢(shì)及領(lǐng)先的管理服務(wù)水平，也為遠(yuǎn)洋服務(wù)進(jìn)一步外拓帶來了契機(jī)。而隨著公司未來在商管一體的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式下，其在外拓業(yè)務(wù)上還將邁向更高的臺(tái)階，為業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)帶來強(qiáng)勁支撐。

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