晚上11時(shí)30分，不少新加坡人已經(jīng)進(jìn)入夢(mèng)鄉(xiāng)，然而就在此刻，新加坡政府突然放了大招：宣布推出一系列房地產(chǎn)降溫措施，且從半小時(shí)后的16日零時(shí)開(kāi)始執(zhí)行，讓人措手不及。

具體的手段包括提升印花稅率和降低信貸額度等，如外國(guó)人在新加坡買房所需繳納的額外買家印花稅(ABSD)被提高到了30%之高。新加坡支持“居者有其屋”政策，此次新政的出臺(tái)給當(dāng)?shù)貏傂栀?gòu)房者吃了一顆“定心丸”。

自疫情以來(lái)，如同全世界大多數(shù)地方一樣，新加坡多種形式的住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。新加坡政府表示，自2020年第一季度以來(lái)，私宅價(jià)格上漲約9%;組屋轉(zhuǎn)售價(jià)也上升了約15%，此前其已連跌6年。組屋是由新加坡政府所建住宅，帶有福利性質(zhì)。

作為亞洲的金融中心之一，新加坡本來(lái)就是各路資金和富豪置業(yè)的首選之地。在新冠疫情后，穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境更讓外國(guó)投資人感覺(jué)到這是資產(chǎn)的安全港，加之全球低利率的刺激，海外買家紛紛涌入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于新加坡政府在本月15日晚緊急祭出的降溫措施，新加坡財(cái)政部長(zhǎng)黃循財(cái)向包括第一財(cái)經(jīng)在內(nèi)的中國(guó)媒體視頻采訪團(tuán)表示：“我們不希望新加坡和外部的投資者大舉投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面。這樣一來(lái)，很多新加坡人可能會(huì)覺(jué)得房子沒(méi)辦法負(fù)擔(dān)得起。”

夜半突襲

這次新加坡政府選擇“半夜雞叫”模式公布新政，很明顯是吸取了上一次的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

新加坡政府上一次干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2018年。在當(dāng)年的7月5日傍晚，宣布提高額外買家印花稅，且于7月6日生效。政府本以為市場(chǎng)并無(wú)太多時(shí)間可以反應(yīng)，然而實(shí)際情況還是出乎了他們的意料。

購(gòu)買私房的買家一窩蜂地涌入待售樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也延長(zhǎng)辦公時(shí)間，導(dǎo)致在短短幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，買賣雙方迅速草簽協(xié)議，賣出了超過(guò)1000套私宅。政府調(diào)控的效果打了折扣。

此次新政還按照購(gòu)買者的不同身份而制定不同的利率水平。新加坡公民的剛需繼而得到保護(hù)，他們購(gòu)買第一套房產(chǎn)繼續(xù)實(shí)行零ABSD稅率。但外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)的ABSD稅率由20%調(diào)高至30%。企業(yè)購(gòu)房的ABSD稅率由25%調(diào)高至35%。

在新加坡購(gòu)買房產(chǎn)所需要繳納的稅費(fèi)被統(tǒng)稱為印花稅金，并具體分為兩種，分別為買家印花稅金和額外買方印花稅金。買家印花稅金為購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)均需要繳納的，而額外買方印花稅金視購(gòu)買者身份和持有的房產(chǎn)數(shù)量而定。

新加坡政府還收緊了總償債比率(TDSR)的上限，規(guī)定每月還貸比例由“不可超過(guò)收入的60%”，降低到“不可超過(guò)收入的55%”。其他降溫措施還有，購(gòu)房者向新加坡建屋局申請(qǐng)購(gòu)買組屋的貸款時(shí)，貸款與估值比率從90%降低到85%。這意味著購(gòu)買組屋時(shí)需要支付更多現(xiàn)金。

除了降低過(guò)熱的需求以外，新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和新加坡金融管理局三部門還聯(lián)合表示將加大供應(yīng)，增加公共和私人房屋上市數(shù)量，以滿足市場(chǎng)需求。

新加坡住房供給結(jié)構(gòu)以組屋為主、私宅為輔，政府直接介入供應(yīng)。82%以上的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅有不到18%的高收入家庭和外國(guó)人住在開(kāi)發(fā)商建設(shè)的私人住宅中。

新加坡組屋的價(jià)格由政府定價(jià)。由于政府不需要支付土地費(fèi)用，且補(bǔ)貼建筑成本，因此，其價(jià)格比同類商品房至少低50%~70%。就新加坡整體而言，組屋售價(jià)相當(dāng)于購(gòu)房者家庭年收入的5倍左右。對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，買房(組屋)壓力在可承受范圍之內(nèi)。

為了防止組屋的政府福利被投機(jī)者濫用，房主在住滿規(guī)定年限后，才能夠在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)售，但只有符合條件的公民和永久居民，在滿足多種要求后，才能購(gòu)買此類轉(zhuǎn)售組屋。

政府的考慮

對(duì)于新出臺(tái)的房地產(chǎn)降溫措施，黃循財(cái)向第一財(cái)經(jīng)表示，在疫情后，新加坡各行各業(yè)都在復(fù)蘇，但新加坡在房地產(chǎn)領(lǐng)域的考慮有所不同。“我們追求房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)基本面而定。”他說(shuō)。

在解釋的過(guò)程中，黃循財(cái)反復(fù)提到房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系。

他說(shuō)，在過(guò)去的一年里，盡管有新冠疫情帶來(lái)了諸多不確定性，但新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)依然強(qiáng)勁增長(zhǎng)。“如果我們不干預(yù)的話，我相信房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)繼續(xù)上升，甚至是遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面。”他說(shuō)。

黃循財(cái)進(jìn)而表示，新加坡政府認(rèn)為這一走勢(shì)是不可持續(xù)的，“尤其是考慮到全球利率未來(lái)有可能會(huì)上漲”。這是新加坡政府出臺(tái)降溫措施的基本考慮。

盡管附有諸多限制條件，截至今年12月，組屋的轉(zhuǎn)售價(jià)已連續(xù)17個(gè)月上揚(yáng)。

12月6日，新加坡金管局發(fā)布的《金融穩(wěn)定評(píng)估》報(bào)告顯示，以絕對(duì)值計(jì)算，過(guò)去一年里家庭債務(wù)增長(zhǎng)6.8%，而房貸是家庭債務(wù)增長(zhǎng)的主要因素。

金管局提醒新加坡人，應(yīng)確保自己有能力承擔(dān)長(zhǎng)期房貸，并在做出龐大開(kāi)支決定時(shí)保持謹(jǐn)慎。

對(duì)于后續(xù)是否還有新的動(dòng)作，黃循財(cái)表示：“新加坡政府會(huì)根據(jù)情況適時(shí)調(diào)整樓市降溫的措施。”

新加坡樓市大熱的背后

今年新加坡經(jīng)濟(jì)恢復(fù)強(qiáng)勁。黃循財(cái)向第一財(cái)經(jīng)記者表示，因?yàn)橐呀?jīng)接近年末，他很確定地表示，今年新加坡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在7%左右，而明年預(yù)計(jì)會(huì)在3%~5%之間。他說(shuō)：“這對(duì)新加坡來(lái)說(shuō)，也是很不錯(cuò)的年度增長(zhǎng)了。”

作為城市國(guó)家，新加坡是一個(gè)非常外向型的經(jīng)濟(jì)，很多產(chǎn)業(yè)都是出口導(dǎo)向型的。如今外部需求強(qiáng)勁，因此經(jīng)濟(jì)整體也恢復(fù)得不錯(cuò)。

在新冠疫情發(fā)生后，新加坡在2020年實(shí)現(xiàn)了高效的管控，經(jīng)濟(jì)保持基本穩(wěn)定。如今新加坡疫苗接種率已經(jīng)達(dá)到了83.4%，政府希望在保護(hù)生命和保障生計(jì)中取得更好平衡，因此決定在8月率先在東南亞國(guó)家中實(shí)施“與新冠共存”的防疫政策。

根據(jù)亞洲開(kāi)發(fā)銀行在12月14日公布的最新版《2021年亞洲發(fā)展展望》，新加坡以6.9%的年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在東南亞國(guó)家拔得頭籌，大幅高于東南亞整體3%的水平。

在降溫措施出臺(tái)后，外國(guó)人在購(gòu)買新加坡私宅時(shí)，無(wú)論是第一套還是多套，一律需要支付30%的ABSD。新加坡媒體分析，較高的稅率有助于抑制外資大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高端私宅項(xiàng)目。因?yàn)閷?duì)于外國(guó)投資者而言，房產(chǎn)價(jià)值很難在短期內(nèi)增加30%。

為此，房地產(chǎn)咨詢公司紛紛調(diào)低了新加坡明年私宅的銷售預(yù)測(cè)。新加坡博納產(chǎn)業(yè)認(rèn)為，明年新加坡私宅價(jià)格整體漲幅為3%~5%，而這恰恰與新加坡明年經(jīng)濟(jì)的漲幅一致。