2月1日起，武漢將實(shí)施房地產(chǎn)新規(guī)，炒作學(xué)區(qū)房首次被納入監(jiān)管。

為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用監(jiān)管力度，湖北省武漢市將實(shí)施新的《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用監(jiān)管辦法》(下稱“新辦法”)。與原辦法相比，新辦法列舉的信用信息扣分情形共65項(xiàng)，比舊辦法多出18項(xiàng)。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，以前常有開發(fā)商利用教育資源吸引購(gòu)房者，新辦法首次將學(xué)區(qū)房納入監(jiān)管，并對(duì)違規(guī)房企進(jìn)行頂格扣分。

新辦法明確規(guī)定：以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，在商品房項(xiàng)目推廣中宣傳或使用尚在規(guī)劃或建設(shè)中的學(xué)校名稱、形象標(biāo)志等與學(xué)校有關(guān)的內(nèi)容，以及使用“名校”“學(xué)位房”“學(xué)府房”“指標(biāo)房”等違反義務(wù)教育公平原則相關(guān)詞語(yǔ)，誤導(dǎo)購(gòu)房人市場(chǎng)預(yù)期的，將扣5分。

武漢學(xué)區(qū)房降溫

學(xué)區(qū)房作為優(yōu)質(zhì)教育資源與商品房的結(jié)合體，其價(jià)格近年來呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)。這不僅增加了家庭剛需支出的負(fù)擔(dān)，也成為引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)大幅上漲的“導(dǎo)火線”。

在武漢，對(duì)口武漢小學(xué)的帝斯曼國(guó)際中心被視為中介炒作學(xué)區(qū)房的風(fēng)向標(biāo)。去年4月11日，該樓盤一套不滿2年的房子，以8.5萬(wàn)/平的價(jià)格成交，成交單價(jià)再創(chuàng)新高。對(duì)比2020年6月的46774元/平的成交價(jià)，單價(jià)上漲38177元/平，年均漲幅高達(dá)81.6%。

根據(jù)貝殼備案的最新數(shù)據(jù)，帝斯曼國(guó)際中心目前有21套在售房源，掛牌均價(jià)為67655元/平。專營(yíng)武昌中南片區(qū)的二手房房產(chǎn)中介人士告訴記者，對(duì)比去年三四月份，該樓盤的在售二手房源多了一倍左右，價(jià)格也有所回落，“過去是客多房少、無房可賣，現(xiàn)在是帶看多、成交少，購(gòu)房者擔(dān)心‘多校劃片’突然落地，觀望情緒加重”。

不僅如此，過去開發(fā)商碰瓷名校的銷售廣告比比皆是，所涉名校一般選擇“睜一眼閉一眼”，但如今已有名校公開發(fā)文拒絕碰瓷。

去年11月底，武漢人的朋友圈被一則廣告刷屏：?jiǎn)蝺r(jià)12580元/平，住內(nèi)環(huán)，讀育才，不限購(gòu)不限貸。如此吸睛的宣傳引得不少購(gòu)房者心動(dòng)。

該廣告指向的武漢市育才第二小學(xué)公開發(fā)布辟謠聲明，直指該房地產(chǎn)項(xiàng)目與學(xué)校不存在任何關(guān)系，“對(duì)于開發(fā)商銷售時(shí)發(fā)布的不實(shí)消息，請(qǐng)購(gòu)房人提高警惕，謹(jǐn)防受騙”。

多地探索“去學(xué)區(qū)房”

不只是武漢，記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年以來，各地針對(duì)學(xué)區(qū)房亂象的打壓，可謂“一浪接一浪”。

去年3月1日，北京市住建委打響“第一槍”，明確將重點(diǎn)查處“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”等九方面問題。隨后，北京西城區(qū)實(shí)行“多校劃片”。同月16日，上海市發(fā)布新政，在高中階段實(shí)施“指標(biāo)到校”，從而打破了優(yōu)質(zhì)初中升學(xué)的“壟斷”。

此外，還有以合肥、福州等為代表的學(xué)區(qū)房“限購(gòu)”“限制學(xué)位時(shí)限”政策，降低學(xué)區(qū)房的換手率與流動(dòng)率，促使學(xué)區(qū)房真正滿足就近入學(xué)的實(shí)際需求，嚴(yán)防學(xué)區(qū)房“空轉(zhuǎn)炒作”;以深圳、寧波為代表的二手房交易參考價(jià)政策，通過加強(qiáng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格管控與貸款數(shù)量限制，引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)學(xué)區(qū)房理性交易，防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)。

戴德梁行武漢公司研究員胡韻在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，學(xué)區(qū)房作為綁定稀缺教育資源的房產(chǎn)，是城市不斷擴(kuò)張、人口快速增長(zhǎng)導(dǎo)致的教育需求猛增與優(yōu)質(zhì)教育資源供應(yīng)不足之間的矛盾。

“在房住不炒和義務(wù)教育雙減的政策疊加之下，凡是放大升學(xué)焦慮和推高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)營(yíng)銷宣傳，都可能劃為違規(guī)銷售的行為。”中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，學(xué)區(qū)房的炒作不僅加劇了教育資源緊張，更激化了社會(huì)民生矛盾。

李國(guó)政認(rèn)為，要解決高價(jià)學(xué)區(qū)房的問題，一方面要通過“限購(gòu)、限時(shí)、限售”等限制性措施，削弱學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性，嚴(yán)防學(xué)區(qū)房“空轉(zhuǎn)炒作”;另一方面要通過實(shí)施教育資源均衡化，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源的覆蓋面，“公民同招”“多校劃片”“指標(biāo)到校”等有利于生源相對(duì)均衡的措施，擴(kuò)大學(xué)區(qū)房的覆蓋面，削弱學(xué)區(qū)房的確定性，降低其溢價(jià)率，使學(xué)區(qū)房逐步實(shí)現(xiàn)功能回歸與價(jià)格回歸，最終實(shí)現(xiàn)“有學(xué)區(qū)但無學(xué)區(qū)房”的目標(biāo)。