隨著樓市的下行，除了發(fā)布一紙“限跌令”，有城市已經(jīng)開(kāi)始用真金白銀補(bǔ)貼購(gòu)房者了。

近一個(gè)月以來(lái)，已至少有10城(或地區(qū))推出了鼓勵(lì)購(gòu)房新政，包括呼和浩特、 荊門、衡陽(yáng)、開(kāi)封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬(wàn)州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等。

各地“花式”補(bǔ)貼動(dòng)作包括：政府直接提供購(gòu)房補(bǔ)貼、對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予優(yōu)惠、以人才或二孩三孩名義給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠、對(duì)商品房契稅進(jìn)行減免、購(gòu)地下車位也可獲得補(bǔ)助等。比較特殊的是河北保定市，率先放松了特定房屋類型的限購(gòu)、限價(jià)政策。

不過(guò)，截至目前，出臺(tái)樓市松綁或購(gòu)房補(bǔ)貼政策的，基本都是三四線城市，這或許與這些城市飆升的樓市庫(kù)存息息相關(guān)。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，被監(jiān)測(cè)的全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)36個(gè)月同比正增長(zhǎng)，創(chuàng)下5年來(lái)的新高，三四線城市的去庫(kù)存壓力是最大的，且短期難化解。

多樣化的鼓勵(lì)措施

到今年6月份為止，全國(guó)各地都還在配合“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控組合拳”，但隨著下半年新房成交量環(huán)比連跌，許多城市庫(kù)存量迅速升高，當(dāng)?shù)胤科蟾惺艿饺セ木薮髩毫Α?/p>

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，最容易操作的鼓勵(lì)購(gòu)房方式就是減免契稅，因此多城已選擇先從契稅入手。

12月10日，重慶市璧山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)宣布，接下來(lái)要舉辦為期兩個(gè)月的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，活動(dòng)期間，購(gòu)房人購(gòu)買當(dāng)?shù)胤科蟮男陆ㄉ唐纷》?限1套)、車位(不超過(guò)2個(gè))、商服用房(不超過(guò)5個(gè))和辦公用房，以及購(gòu)買二手住房(限1套)，符合相應(yīng)條件的，可享受所繳納契稅同等金額的購(gòu)房補(bǔ)助。

無(wú)獨(dú)有偶，湖南衡陽(yáng)市也在近期發(fā)布《衡陽(yáng)市城區(qū)新建商品住房和地下車位財(cái)政購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施方案》，對(duì)未來(lái)5個(gè)月內(nèi)買房的市民進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例從15%到50%不等，越早買房，補(bǔ)貼得越多，比如明年1月31日前買房，就能獲得50%的契稅補(bǔ)貼。未來(lái)5個(gè)月購(gòu)買地下車位的，補(bǔ)貼一律高達(dá)所交契稅的80%。

河南開(kāi)封、重慶萬(wàn)州、河南新鄉(xiāng)的地方政府，也給出了限時(shí)契稅補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)市民在年末購(gòu)房。

還有不少城市通過(guò)人才、三孩等名義發(fā)放真金白銀的購(gòu)房補(bǔ)貼。比如廣西南寧，近期擴(kuò)大了購(gòu)房補(bǔ)貼的人才范圍，擬按照高層次人才認(rèn)定的類別分類實(shí)施首次購(gòu)房補(bǔ)貼，其中A類人才給予200萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，B類人才給予120萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，經(jīng)認(rèn)定的D類、E類高層次人才，符合條件者，可享受最高40萬(wàn)元、20萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

江蘇南通海安則率先提出給二孩家庭、三孩家庭給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠。該市新政稱，常住居民家庭，子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭，購(gòu)房時(shí)憑戶口本或出生證明，在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。

海安還鼓勵(lì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)組織團(tuán)購(gòu)商品房：企業(yè)、單位購(gòu)買用于人才用房一次購(gòu)房5套以上或組織企業(yè)、單位職工一次購(gòu)買10套以上，在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上給予每平方米400元的優(yōu)惠。復(fù)墾棄宅進(jìn)城的農(nóng)民群體，購(gòu)買預(yù)售商品房的，憑掛鉤復(fù)墾協(xié)議，可以在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上給予每平方米600元的優(yōu)惠。

近期內(nèi)蒙古呼和浩特也宣布對(duì)畢業(yè)5年內(nèi)首次在呼和浩特市置業(yè)的高校畢業(yè)生給予購(gòu)房補(bǔ)貼，符合相應(yīng)條件者，博士研究生、碩士研究生、本科生分別一次性給予10萬(wàn)元、5萬(wàn)元、3萬(wàn)元補(bǔ)貼。

貴州龍里縣則不管是不是大學(xué)畢業(yè)人才，只要農(nóng)村戶籍居民、外來(lái)人口愿意去當(dāng)?shù)芈鋺糍I房，可以按遷入戶籍人口數(shù)量(每人40平方米)，給予每平方米相應(yīng)的500元補(bǔ)貼，最高每人可獲兩萬(wàn)元。

湖北荊門市近期也宣布，未來(lái)一年內(nèi)，對(duì)首次在中心城區(qū)購(gòu)買新建商業(yè)用房以及地下車位、取得契稅完稅證明的購(gòu)房者，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)5萬(wàn)元。

河北保定于近期宣布放松限價(jià)、限購(gòu)政策，根據(jù)其發(fā)布的《保定市全面推進(jìn)被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施方案》，當(dāng)?shù)貙?duì)被動(dòng)式超低能耗建筑商品房項(xiàng)目，取消銷售價(jià)格限制。居民如購(gòu)買被動(dòng)式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購(gòu)政策的限制。

三四線庫(kù)存積壓

多個(gè)地方政府密集出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房新政背后，是市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑。盡管在樓市精準(zhǔn)調(diào)控之下，當(dāng)前房地產(chǎn)信貸環(huán)境略有好轉(zhuǎn)，但是短期內(nèi)購(gòu)房者的置業(yè)情緒尚未恢復(fù)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，其選取的50個(gè)代表城市中，今年11月份長(zhǎng)三角代表城市新房成交面積環(huán)比下降8.1%，同比下降31.7%;長(zhǎng)江中游代表城市商品住宅平均成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9.5%，同比下降42.8%;珠三角代表城市環(huán)比增長(zhǎng)7.2%，同比下降46.8%;成渝代表城市商品住宅平均成交面積環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比下降42.1%;京津冀代表城市環(huán)比下降6.3%，同比下降14.3%，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)整體仍將維持低位運(yùn)行，價(jià)格仍面臨下行壓力。

新房成交量不斷下滑，導(dǎo)致很多城市的庫(kù)存迅速攀升，去化周期拉長(zhǎng)。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告，截至11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5.2億平方米，同比增長(zhǎng)2.1%，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模為2016年8月份以來(lái)的最高值，即創(chuàng)下近5年的新高。

庫(kù)存環(huán)比數(shù)據(jù)已連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)，同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬(wàn)平方米，而成交量為3437萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。三四線城市庫(kù)存攀升的態(tài)勢(shì)最明顯，出現(xiàn)了連續(xù)37個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明相比一二線城市，三四線城市庫(kù)存積壓的現(xiàn)象最明顯。從庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的角度看，三四線城市是最大的。

截至11月底，庫(kù)存同比增速排在前十位的城市包括韶關(guān)(57%)，惠州(43%)，東莞(41%)，深圳(38%)，保定(37%)，承德(32%)，洛陽(yáng)(32%)，寧波(32%)，徐州(28%)，柳州(27%)。這些城市面臨的去庫(kù)存壓力較大。

而庫(kù)存同比增速后十位城市為：呼和浩特(-31%)，三亞(-29%)，上海(-28%)，合肥(-27%)，晉江(-27%)，淮南(-25%)，太原(-23%)，岳陽(yáng)(-22%)，馬鞍山(-20%)，濟(jì)南(-20%)。

新房庫(kù)存同比減少的城市中，既包括上海這樣商品房不愁賣的一線城市，也包括岳陽(yáng)這種此前出現(xiàn)過(guò)大面積降價(jià)跑量的城市，雖然違規(guī)降價(jià)擾亂了市場(chǎng)，但是其庫(kù)存總量明顯減少。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院，截至11月底，商品房去化周期最長(zhǎng)的10個(gè)城市，分別是西寧、洛陽(yáng)、舟山、威海、無(wú)錫江陰、哈爾濱、蕪湖、固安、煙臺(tái)和韶關(guān)。這10城中有8城都屬于三四線能級(jí)。

“若是當(dāng)?shù)貛?kù)存壓力大，那么就應(yīng)該從因城市策角度去落實(shí)寬松政策。市場(chǎng)疲軟時(shí)，三四線城市通過(guò)契稅補(bǔ)貼的方式激活交易，這一點(diǎn)是值得肯定的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，接下來(lái)的調(diào)控走向中，各地同步松綁可能性不大，但是后續(xù)可能會(huì)有針對(duì)具體類型的松綁，比如針對(duì)特定區(qū)域、特定房產(chǎn)類別等。