全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，讓經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)凸顯。

連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)銷(xiāo)售榜榜首的碧桂園控股(02007.HK)于日前發(fā)布了該公司前11月合同銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，今年1-11月，該集團(tuán)及聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額5354.2億元，位居行業(yè)第一;而第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，碧桂園于前11月錄得全口徑銷(xiāo)售金額7290億，同樣位居行業(yè)第一。

今年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市陷入深度調(diào)整周期，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額逐月下降，只有少數(shù)公司能夠保持既定節(jié)奏取得穩(wěn)定業(yè)績(jī)。

“現(xiàn)在購(gòu)房者會(huì)更加注重選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健和財(cái)務(wù)安全的房企，這使得有限的客源開(kāi)始向基本面較好的房企傾斜。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

市場(chǎng)偏向穩(wěn)健型房企

12月3日，碧桂園公布11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，碧桂園控股有限公司及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司于2021年11月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售額約人民幣413.5億元;歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約531萬(wàn)平方米。

11月是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)單月銷(xiāo)售的低谷。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月單月，TOP100房企全口徑銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)8450.3億元，同比大幅下挫近40%，跌幅明顯擴(kuò)大;同時(shí)，前11個(gè)月的累計(jì)同比漲幅僅為1.8%，業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩。

行業(yè)銷(xiāo)售跌幅持續(xù)擴(kuò)大的背后，是越來(lái)越多企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)的下挫。2021年11月，百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中超5成房企的同比降幅大于30%。同時(shí)，11月單月房企銷(xiāo)售同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企共有56家，較上月有明顯增加。

在此背景下，碧桂園依然實(shí)現(xiàn)超過(guò)400億的單月權(quán)益銷(xiāo)售金額，實(shí)屬難能可貴，而這得益于該集團(tuán)在全國(guó)范圍的廣泛且精準(zhǔn)布局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，碧桂園業(yè)務(wù)遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省份、296個(gè)地級(jí)行政區(qū)、1408個(gè)區(qū)縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)3127個(gè)，權(quán)益可售資源共2.2萬(wàn)億元。已獲取的1.69萬(wàn)億元可售資源中，99%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域;74%位于五大城市群。

在第三方研究機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)看來(lái)，碧桂園的布局特點(diǎn)主要有三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，選城準(zhǔn)，盡管碧桂園主要布局三四線(xiàn)城市，但選城眼光獨(dú)到，進(jìn)駐城市多數(shù)為人口規(guī)模50萬(wàn)以上、發(fā)展?jié)摿^好的城市;第二，投資具有連續(xù)性，一旦選定城市進(jìn)行入駐，投資便會(huì)持續(xù)，深入布局有利于市場(chǎng)占有率及品牌效應(yīng)的提高;第三，因城施策，在異地復(fù)制的同時(shí)采取差異化投資，更加契合定位，最大化發(fā)揮品牌效應(yīng)。

一定程度上看，碧桂園分散且科學(xué)的選點(diǎn)布局，使得該公司在面臨市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，具備了高于同行的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，不至于因?yàn)閭€(gè)別區(qū)域和市場(chǎng)的快速下滑而影響公司整體銷(xiāo)售去化。該公司也認(rèn)為，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在推進(jìn)，就會(huì)有購(gòu)房需求逐步釋放，這足以保障公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)提升。

融資渠道保持通暢

碧桂園始終保持充沛現(xiàn)金儲(chǔ)備的優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化，這也使得該公司在行業(yè)寒冬中依然得到金融機(jī)構(gòu)的支持。

12月1日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示，碧桂園境內(nèi)主體“碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”計(jì)劃在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)，相關(guān)注冊(cè)申請(qǐng)已獲受理，進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)。這是碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司首次在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申報(bào)注冊(cè)“中期票據(jù)”。

此前，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)于申報(bào)中期票據(jù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是“中央及地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”?；诜€(wěn)健的經(jīng)營(yíng)情況、健康良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及較高的信用評(píng)級(jí)，作為非A股上市民營(yíng)房企，碧桂園此次在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申報(bào)中期票據(jù)，意味著在政策層面受到了相關(guān)部門(mén)的認(rèn)可，值得高度關(guān)注。

10月以來(lái)，房地產(chǎn)政策環(huán)境緊中趨穩(wěn)，高層持續(xù)密集發(fā)聲，不斷釋放房地產(chǎn)趨穩(wěn)的信號(hào)。

分析人士認(rèn)為，政策層面的利好，將逐步傳導(dǎo)至金融體系及資本市場(chǎng)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企“一刀切”的情況將有所改善，對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信心有望重建，但房企融資依然會(huì)分化劇烈，越是基本面優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，越能獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。

目前，國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企中，只有三家公司獲得過(guò)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“投資級(jí)”評(píng)定，碧桂園為其中一家，同時(shí)獲得了穆迪、惠譽(yù)兩家機(jī)構(gòu)“投資級(jí)”評(píng)定。較好的信用水平，推動(dòng)了該公司融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。上半年，碧桂園一年內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，較2020年底有所提升，凈負(fù)債率49.7%，較2020年底下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至77%。

自2019年以來(lái)，碧桂園的有息負(fù)債規(guī)模有序下降，融資成本逐年降低。公司的總借貸金額由2019年的3696億元，逐步下降至2021年上半年的3242.4億元，平均融資成本也由2019年的6.34%下降至今年上半年的5.39%，處于行業(yè)低位。上半年，該公司發(fā)行的5.5年期、5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%，10年期、7億美元的優(yōu)先票據(jù)利率低至3.3%。